Székesfehérvár, 2009 június 8-9.
Ingatlanvagyon-gazdálkodási és Ingatlanforgalmazási Országos Konferencia
Dr. Kardos Kázmér: A (termőföld) értékbecslés aktuális helyzete, kérdései
A termőföld értékbecslésével foglalkozó becslők, az összlétszámhoz viszonyítva, viszonylag kevesen vannak. Ugyanakkor a termőföld, a nemzeti vagyon jelentős részét képezi, és ennek értékelésével kapcsolatos feladatok, össztársadalmi értéket és érdeket képeznek.
A termőföldek értékbecslésének kérdése talán soha nem volt annyira aktuális és a társadalmi közérdeklődés figyelmében, mint az elmúlt időszakban, és ez a kérdés a következő években is aktuális marad.
Az EU megállapodás függvényében a termőföldek forgalmazása, tulajdonviszonyai a moratórium időszakának lejártával a nemzetközi szabályozásnak megfelelően szabaddá válik, és ez a társadalom jelentős részének nemtetszésével találkozik.
Már a jelenlegi helyzetben is érzékelhető a megnövekedett kereslet a termőföldek iránt, fokozatos az áremelkedés, és jelentős felelősség hárul az értékbecslőkre.
De mit tehetünk mi, a termőföld értékbecsléssel foglalkozó értékbecslők? Mi a feladatunk, mi a felelősségünk a jelenlegi, és a következő évek feladatainak elvégzésében?
A megbízások száma drasztikusan visszaesett (elsősorban az ingatlanfedezetű banki hitelfelvételek csökkenése miatt).
Az egyik nagy szakmai szervezet vezetője szerint: kenyérharc folyik az értékbecslők között. Attól, hogy a legnagyobb megrendelők, a bankok egyre lejjebb szorítják a díjakat, nemcsak a megrendelések száma csökken, hanem az egy munkára jutó bevétel is .” (Mehrli P., MAISZ)
A hitelfelvételi lehetőségek visszaszorulása, a feltételek szigorodása egy meglehetősen erős hitelkínálati piaci helyzet után igen jelentősen negatív irányban befolyásolta a hitelfelvételi lehetőségeket, ezáltal az értékbecslők megbízásainak számát, sok esetben egzisztenciális, megélhetési problémákat is okozva. Ennek következménye, a kenyérharc”, az árak egymás alá kínálása, akár az önköltségi határok alá. A tét a túlélés, a megélhetés.
Következmény: egy kiszolgáltatott helyzet.
A jogszabályi háttér kérdései
Az értékbecslések elkészítését szabályozó jogszabályok elavultak, nem egyértelműek, és számtalan kérdést vetnek fel, ami megnehezíti a becslők helyzetét. Szakmailag több éve tudott tény, hogy a jelenleg érvényes jogszabályi háttér aktualizálásra szorul.
Az érvényes jogszabályok több ponton nem egységesek, nem koherens módon szabályozzák a becslések elkészítését, és ez által tisztázatlan többféle módon értelmezhető helyzetet teremtenek ami az értékbecslők munkáját nehezíti, sőt, kifogásolható helyzetbe hozzák a becslőket.
Több szervezet is tett már lépéseket a változtatások érdekében, de ezek a szándékok mindezidáig, a gazdaságpolitikai szándék hiányában, és a nem kellően egységes és határozott szakmai képviselet miatt rendre kudarcba fulladtak. Pedig ez a változás elengedhetetlen!
A jogszabályban meghatározott és szakmailag előírt módszerek nem egyértelműek. Az elmúlt időszakban több próbálkozás is kudarcba fulladt, ami a jogszabályi háttér megváltoztatására irányult.
Óhatatlanul fölmerül a kérdés: Kinek az érdeke, a bizonytalan, nem egyértelmű, nem koherens jogszabályi háttér fenntartása? Nem lenne itt az ideje, hogy a szakma” a saját védelme érdekében, elérje a szükséges változtatások átvezetését? Csak néhány példa:
Piaci összehasonlító módszer:
ˇ Mái napig nincs nyilvános, mindenki számára hozzáférhető összehasonlító adatbázis. Annak ellenére sincs, hogy a szakma évek óta kéri ennek létrehozását, eredménytelenül. (az Illetékhivatali és bírósági adatokhoz, csak Igazságügyi szakértők férhetnek hozzá, ingyen). Mindenki más számára csak kínálati adatok, és az Önkormányzati kifüggesztések állnak rendelkezésre, (ezek megbízhatóságát”, pedig ismerjük!). A legelterjedtebb érv ellene, a személyiségi jogok védelme. Az Európai Unió más országaiban talán kevésbé fontosak a személyiségi jogok? ahol léteznek ezek a nyilvános adatbázisok? (pl. az MNV miért csak a pályázatok ill. árverések kiírását teszi meg nyilvánosan? Az eredmények közlése miért marad el?)
ˇ Az Illetékhivatal által, az Önkormányzatok részére, adóigazolás céljára megadott értékek, pedig más célt szolgálnak. Sokszor igen messze vannak a reálisnak nevezhető piaci értékektől. Ezek alkalmazása alulértékelést eredményez.
ˇ A rendelet három összehasonlító adatot és azok egyedi korrekcióját határozza meg. Ez utóbbi teljesíthetetlen, a jelenlegi viszonyok mellett!
Hozamszámítási módszer:
ˇ (P+B)*búzaár/(2*i) – az előírt szabályozás figyelmen kívül hagyja az elmúlt évek változásait. A környezetben kialakult járadék jellegű jövedelmek nem tükrözik reálisan a jövedelmi viszonyokat. A rendeletben meghatározott megyére jellemző értékek és a környezeti jövedelmek átlagolása miatt, a számított piaci értékek elmaradnak a tényleges piaci helyzet által elfogadott reális áraktól. A tényleges (valós) piaci értékek megállapításához, a realitásokhoz képest magasabb bérleti díj beszámítására van szükség. Amennyiben a korábban kötött, hosszabb távú bérleti szerződések díjait vesszük figyelembe, akkor a termőföld értéke messze a reális érték alatt marad.
Mikor járunk el helyesen? Ha a tényleges haszonbérleti díjat vesszük figyelembe (akkor irreálisan alacsony piaci értéket kapunk), vagy ha a mai helyzetnek megfelelő piaci érték megállapítása érdekében egy a reálisnál magasabb környezetben kialakult bérleti díjat veszünk figyelembe (amit az újonnan kötött haszonbérleti szerződések már döntően tartalmaznak).
ˇ A tőkésítési kamatláb mértéke, a gazdaság más ágainál elfogadott és használt értékekhez képest igen jelentős mértékben eltér. (lakás, ipari, kereskedelmi építményeknél 8-11% között mozog, az adott terület jövedelmezősége függvényében). A termőföldnél a számítási képlet problémája miatt, már 4,5%-nál tartunk, mert ezzel korrigáljuk valósra” termőföld értékét. És ezt nem mi, az értékbecslők határozzuk meg, hanem a bankok!
Ez a kamatláb is pénzintézetenként eltérő, holott egységesnek kellene lennie!
ˇ Az ültetvényeknél hozamszámítást ír elő a rendelet. Hol és ki tudja megmondani a becslőnek (a kb. 40 fajta ültetvényre, és ezek fajta és ültetési sűrűség által befolyásolt variációinak), a tényleges, kortól függő jövedelmezőségi adatait? A megbízó adatszolgáltatása félrevezető is lehet. Ellenőrzési lehetőség nincs, mégis a becslőé a felelősség! Az előírt képlet szerinti számítás teljes mértékben bizonytalan (arról már ne is beszéljünk, hogy manipulálható).
ˇ A módszer alkalmazásánál fogalmi zavar is fennáll, mert keveredik benne a termőföld hozamértéke és az ültetvény üzleti jövedelemszámítás típusú módszere.
ˇ Tőzsdei átlagár alkalmazását írja elő a rendelet. Ez évről évre igen nagy mértékben változhat (lásd az elmúlt éveket). Akkor a termőföld értéke is ennek függvényében változik? Természetesen nem. Arról már ne is beszéljünk, hogy a felülvizsgálatok kapcsán nem láttam két egyforma értéket, mert a források eltérőek, nincs nyilvánosságra hozott egységes árbázis, amit alkalmazni lehetne. Véleményünk szerint legalább 3 év átlagát kellene figyelembe venni, vagy mint az NFA, az EU intervenciós árat. De ezeket az alkalmazandó, változó értékeket egységesen kellene nyilvánosságra hozni, hogy minden becslő azonos értékeket alkalmazzon!
ˇ A telepítési költség alapú diszkontált számítás nem felel meg a rendelet előírásainak. Mégis reálisabb, megbízhatóbb értéket eredményez, mint a hozamszámítási képlet szerinti számítás.
ˇ A telepítési költségek is változtak az elmúlt években, de semmiféle szakmai támogatást nem kapunk az illetékes helyekről, az értékek aktualizálásához.
A banki szektor egyedi” szabályozása
A pénzintézetek egyedi elvárásokat fogalmaznak meg. (amihez természetesen joguk van, a jelenleg érvényes szabályozás szerint). Így pl:
ˇ Egyedi formátumok,
ˇ Egyedi és nem egységes szóhasználat, elvárások,
ˇ Eltérő szempontok, (hetente érkeznek a hitelintézetektől részinformációk! Nincs az az adminisztratív rendszer, ami aktuálisan kezelni tudná, a különböző bankok, egyedi előírásait, elvárásait)
ˇ Eltérő kamatlábak,
ˇ Több helyen elvárás a hitelfedezeti érték meghatározása, holott ez a Bank hitelezési politikájának a függvénye és feladata lásd 54/1997 (VIII. 1.) FM rendelet 2. §-a. Azaz sok esetben – olyan feladat is az értékbecslőre hárul, ami jogszabály szerint nem az értékbecslő feladata. A felelősséget persze természetesen viselnie kell!
ˇ A termőföld értékbecslésének véleményem szerint – tartalmaznia kell a föld értékét, az ültetvény értékét és az esetleges felépítmények értékét is, külön-külön és egyben is. A Banknak kell eldöntenie, hogy mit tekint a hitelezés alapjának, és mit milyen mértékben hajlandó finanszírozni. Ez nem az értékbecslő feladata! Hanem a bank hitelpolitikai irányelvei határozzák meg, ami pénzintézetenként – természetesen – eltérő lehet.
ˇ Az ültetvényes ingatlanoknál eltérő mértékben kell(ene) megállapítani a hitel összegét a termőföldre, és az ültetvényre! (ezt már több ízben jeleztük!) A túl magas hitelfedezeti érték, a hitel bedöntésére” ösztönzi a hitelfelvevőt! Ilyen esetben is az értékbecslő felelős? Vagy a pénzintézet hitelezési gyakorlata?
ˇ Diktált árakon dolgozunk, ami sok esetben, nem fedezi a tényleges munkavégzés költségeit! (Vannak fix költségek, amelyek nem csökkenthetők. A maradék képezi a munkadíjat. Ezt visszaszámolva óradíjra, egy segédmunkás órabére is magasabb, mint a előírások szerinti végzettséggel, gyakorlattal alkalmazható (ill. megbízható) értékbecslő egy órára eső jövedelme!
Mennyiért is dolgozik egy értékbecslő? Sok az eszkimó és kevés a fóka!
A Versenyhivatal megszüntette a Szövetségi ajánlást, és a mérnöknapok kalkulálható díja is megszűnt. Öt éve az NFA 25 ezer Ft-ot fizetett helyrajzi számonként. Ma ott tartunk, hogy a banki megbízási díjak évek óta nem változtak, sőt, ha igen, negatív irányban!
A megélhetés miatt, sokan 10 eFt/hrsz-on (vagy ezalatt) is elvállalnak munkát, holott az önköltség ennél magasabb.
A felmerülő költségek:
ˇ Képzés, (ami nem elhanyagolható alap és szakmai, jelentős költségvonzattal)
ˇ Eszközigény, (számítógép, szoftver, nyomtató, fényképezőgép, jármű, mérőeszköz, stb.)
ˇ Helyszínelés, (üzemanyag, időráfordítás, tárgyalás ill. adatgyűjtés az Önkormányzatnál, a falugazdásznál, helyi irodáknál, stb.)
ˇ Munkaráfordítás, (minimum 3 óra)
ˇ Technikai költségek (iroda bérleti díj, fűtés, világítás, egyéb közüzemi díj)
ˇ Szakmai szövetségi tagsági díj, szakmai felelősségbiztosítás, adók,
Akárhogy is számoljuk, ez 6-8 óra időráfordítás munkadíja, és a felmerülő költségek összege.
Helyrajzi számonként 25 ezer Ft-tal számolva, ez maximum 4166 Ft óradíj, aminek legalább 50%-a fix költség, tehát adózás előtt kb. 2180 Ft/óra. (Ha szerelőt hívunk ki, az otthoni csapot megjavítani, ami egyórás munka, csak a kiszállási díjért többet kérnek el, és 10 ezer Ft alatt nem lehet megúszni).
Ennyit ér a felkészültségünk, a munkánk, a felelősségünk? A választ úgy gondolom mindenki hasonlóképpen gondolja!
A költségek alatti értékesítés törvényellenes, a ráfordítás alatt kikényszeríttet vállalási ár nem az? Ez a kiszolgáltatott helyzetünk miatt, ma sajnos napi gyakorlat, és megengedett!
A felelősségbiztosítás a szakmai szervezeti tagság többségével együtt jár. Azonban ezek a biztosítások erősen korlátozottak (csak egyszeri káresemény esetén nyújt fedezetet) és büntető szankcióval járnak, (azaz kár esetén bizonyos ideig nem kötnek velünk biztosítást), azaz a szakmai szervezeti tagság is megszűnik.
Egyedi biztosítás egy cég, vagy egyéni vállalkozó számára, csak olyan kondíciókkal köthető, aminek költsége nem érvényesíthető a megbízási díjban!
(Ajánlom figyelmükbe, dr. Horváth Csaba kollégánk, március 4-i cikkét, az értékbecslői felelősségről, ami a KIVOSZ honlapján olvasható).
A felelősségünk egyértelműen adott, az alkalmazandó szabályok és előírások viszont nem egyértelműek, így gyakorlatilag minden értékbecslő és a munkája támadható, vélt vagy valós indokok alapján! A veszély, joggal vagy a nélkül, mindnyájunkat fenyeget!
A ma érvényes jogszabályi háttér mellett, minden értékbecslés, elviekben támadható!
Jelenleg 7 érdekképviseleti, szakmai szervezet működik plusz a MIT. (amelynek nem minden szervezet a tagja). Az érdekképviseletek taglétszáma relatív alacsony. (az Interneten található információk alapján: 1074). Ezen belül a kifejezetten értékbecsléssel foglalkozók aránya, száma, nem állapítható meg pontosan.
A PSZÁF-nél regisztrált értékbecslő szakértők száma: 512 fő. És a többiek hol vannak?
Sajnos, kézzelfogható a szervezetek közötti nézetbeli” különbség, ami az egységes fellépés és érdekérvényesítő-képesség hiányára vezet.
Tudomásunk van róla, hogy végre elindult egy egészséges együttműködést kezdeményező szándék, aminek épp itt az ideje! De meggyőződésem, hogy ez csak akkor fog eredményre vezetni, ha az érintett vezetők, félretéve egyéni ambíciójukat, tényleg a szakma érdekeit fogják szem előtt tartani, és végre egységesen képviselik a szakma közös érdekeit!
Konklúzió, javaslatok:
ˇ Szükséges egy minden értékbecslő számára hozzáférhető, hiteles adatbázis!
ˇ Az érvényes jogszabályi háttér mai viszonyoknak megfelelő (és a korábbi hibákat kiküszöbölő) koherens szabályozása elengedhetetlen!
ˇ A termőföld értékbecsléseknek, országosan, megbízótól függetlenül, egységes elvek, és gyakorlat alapján kellene készülnie!
ˇ Ehhez szükséges a szakmai szervezetek összefogása, az érdekképviseleti tevékenység hangsúlyosabbá tétele!
ˇ Szükségesnek tartom, az értéket befolyásoló, alkalmazandó változók, (tőkésítési ráta, diszkont kamatláb, árfolyam, alkalmazandó gabona átlagár) rendszeres (havi, negyedéves), egységes elvek alapján megállapított, mindenki számára kötelezően alkalmazandó értékének közzétételét! (ne legyenek bankfüggő differenciák!, mert a termőföld értékét nem az határozza meg!)
ˇ Az egyes bankok hitelezési üzletpolitikája természetesen eltérő lehet, de az alapértéket az egységes elvek alapján számított becsérték kell, hogy meghatározza!
ˇ Az eltéréseknek a bankfüggő hitelpolitikai, és finanszírozási irányelvekben kellene érvényesülnie! (Amit a bankoknak kell alkalmaznia és nem az értékbecslőtől, kell elvárni a jogszabálynak megfelelően.)
ˇ Elvárható, a ráfordításokkal és felelősséggel arányos díjazás kérdésének megoldása!
Dr. Kardos Kázmér
Okl. közgazda, értékbecslő
KARDOS Tanácsadó és Ker. Kft.